A ação renovatória é um processo pelo qual o proprietário de um imóvel comercial pode solicitar a renovação do contrato de aluguel de forma forçada, mesmo que o proprietário não deseje renová-lo. Isso ocorre para permitir que o empresário continue operando seu negócio naquele local comercial.
O objetivo da ação renovatória é garantir que o contrato de aluguel seja renovado compulsoriamente por um preço justo, mesmo que o proprietário não tenha interesse em renová-lo. Essa ação trata apenas do ponto comercial ou da propriedade comercial, que é o local onde o empresário ou a sociedade empresária exercem sua atividade empresarial.
Existem requisitos específicos para que a renovação do contrato de locação empresarial seja concedida pela justiça. Esses requisitos são rigorosamente avaliados para garantir o cumprimento das condições estabelecidas pelo legislador para o reconhecimento do direito à renovação compulsória dos contratos de aluguel.
De acordo com a Lei nº 8.245/1991, as locações destinadas ao comércio, indústria e sociedades com fins lucrativos conferem ao locatário o direito à renovação judicial do contrato locatício, desde que sejam cumpridos todos os requisitos exigidos pela legislação especial. Esse direito de renovação também é estendido aos cessionários ou sucessores da locação.
Empresários, empresas individuais de responsabilidade limitada (EIRELI), sociedades empresárias, empresários rurais, sociedades rurais e sociedades simples que exerçam atividade econômica com finalidade lucrativa e estejam inscritas nas Juntas Comerciais têm o direito de pleitear judicialmente a renovação compulsória dos contratos de locação, nos termos dos artigos 981 e 984 do Código Civil.
Para que a renovação judicial do contrato seja concedida, é necessário cumprir os requisitos enumerados no artigo 41 da Lei de Locações. O contrato deve ser formalizado por escrito e ajustado por prazo determinado, não sendo válido para renovação os contratos convencionados oralmente. Além disso, o prazo mínimo do contrato a ser renovado deve ser de pelo menos cinco anos.
A Lei de locação estipula claramente que a soma dos períodos ininterruptos de um contrato escrito pode, em princípio, atingir cinco anos. Portanto, ao concordar com um contrato de locação por escrito por um período de três anos, seguido de um contrato formal por escrito por um período de dois anos, os legisladores permitiram a soma do prazo ininterrupto para ser atingido o prazo legal de 5 (cinco) anos.
Portanto, o prazo a ser fixado para a renovação deve ser de cinco anos. Neste sentido a jurisprudência do STJ: “Quando o art. 51, ‘caput’, da Lei 8.245/91 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato ‘por igual prazo’, ele está se referindo ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II
do art. 51 da Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes” (REsp.1.323.410-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi).
Outro requisito importante é que o locatário comprove, no momento do ajuizamento da ação, que está exercendo seu comércio no mesmo ramo, no local locado, há pelo menos três anos. É necessário demonstrar que a atividade empresarial está sendo regularmente exercida no local e que o locatário conquistou sua clientela devido ao seu trabalho e competência.
Além dos requisitos mencionados, o direito à renovação do contrato de locação empresarial também está sujeito à comprovação documental. É necessário apresentar documentos como o contrato da empresa, cartão CNPJ, contrato de locação atualizado, comprovantes de pagamento de aluguel, documentos que evidenciem o exercício regular da atividade no local, notificações ao locador sobre a intenção de renovar o contrato e documentos que comprovem a capacidade financeira para assumir a renovação.
É importante destacar que existe um prazo para entrar com a ação renovatória, que deve ser feita em um prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano, contado retroativamente a partir da data final do prazo contratual. Esse prazo tem natureza decadencial, ou seja, sua perda se dá pelo decurso do tempo.
Em conclusão, o deferimento da renovação judicial de locação empresarial é baseado na rigorosa análise do cumprimento das condições estabelecidas pelo legislador. A ação renovatória permite que o locatário solicite a renovação compulsória do contrato de aluguel, desde que todos os requisitos legais sejam cumpridos.
Referências:
https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/24710835/inteiro-teor-24710836. Acesso em 26 de janeiro de 2024.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm. Acesso 26 e janeiro de 2024.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso 26 de janeiro de 2024.
https://fuxeassociados.adv.br/acao-renovatoria-de-locacao-comercial-quais- sao-os-requisitos/. Acesso 26 de janeiro de 2024.
https://www.aurum.com.br/blog/acao-renovatoria/. Acesso 26 de janeiro de 2024.
Por: Abe, Reis e Vaz Advogados, com Conteúdo Estratégico.